Em um movimento que gerou ampla controvérsia e acalorados protestos, a Câmara Municipal de Santos aprovou, em sessão extraordinária, o Projeto de Lei Complementar (PLC) 27/2025. A decisão, tomada na segunda-feira, 22 de dezembro, às vésperas do Natal, representa uma profunda alteração na Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) da cidade, com sérias implicações para o futuro da moradia digna e inclusiva. Críticos e especialistas em urbanismo apontam que a nova legislação, ao modificar significativamente o regime das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) em áreas já estruturadas, pode inviabilizar o acesso de famílias vulneráveis a moradias próximas a locais de trabalho, escolas, unidades de saúde e sistemas de transporte público. Este desdobramento reacende o debate sobre a segregação socioespacial e o planejamento urbano na cidade litorânea, gerando profunda preocupação entre movimentos sociais, entidades representativas e defensores da habitação popular. A aprovação foi marcada por um clima de tensão e segurança reforçada, refletindo a polarização do tema na esfera pública e a dimensão do impacto esperado.
O polêmico Projeto de Lei Complementar 27/2025
Tramitação e controvérsias
O Projeto de Lei Complementar 27/2025, enviado pela Prefeitura em setembro, foi o epicentro de uma longa e ruidosa discussão. A proposta original, após passar por audiências públicas, enfrentou resistência no Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU), que revogou um artigo crucial relacionado à regulamentação de mudanças de uso em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS). No entanto, em dezembro, às vésperas do recesso parlamentar, o cenário mudou drasticamente. Emendas de última hora foram apresentadas, recriando e, segundo críticos, tornando ainda mais permissivo o artigo que permite a alteração do uso de áreas inicialmente destinadas à moradia popular.
A nova redação prevê que a comprovação de “interesse público”, aliada à aprovação de conselhos municipais, será suficiente para descaracterizar uma ZEIS. Dessa forma, a Câmara Municipal fica de fora das decisões futuras sobre a destinação dessas áreas. A primeira votação do projeto, em 9 de dezembro, já havia causado indignação. A Defensoria Pública chegou a obter uma liminar suspendendo a segunda e definitiva votação. Contudo, em 19 de dezembro, uma medida cautelar do ministro Alexandre de Moraes, do Supremo Tribunal Federal (STF), derrubou a liminar, abrindo caminho para a votação final. Com a via jurídica desimpedida, a Câmara convocou a sessão extraordinária para 22 de dezembro.
Segurança reforçada e protestos na câmara
A votação final do PLC 27/2025 ocorreu em um ambiente de forte tensão e segurança reforçada no Castelinho, sede do Legislativo santista. Cerca de 30 guardas municipais foram mobilizados pela Prefeitura, e a entrada de munícipes ao prédio foi controlada por meio de senhas, limitando a participação popular. Apesar das restrições, lideranças comunitárias, movimentos sociais e entidades como o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) compareceram para protestar contra a aprovação do projeto.
Em meio a vaias, apenas três vereadores se posicionaram contra a proposta: Débora Camilo (PSOL), Marcos Caseiro (PT) e Benedito Furtado (PSB). Marcos Caseiro manifestou que a aprovação era “o presente de Natal que o senhor Rogério Santos e a Câmara estão dando para a população de Santos menos favorecida”, prevendo que os mais pobres seriam empurrados para “as palafitas”. Ele ainda alertou para os “reflexos futuros” de uma política que considera segregacionista. Débora Camilo, por sua vez, enfatizou que a medida “tira a única esperança de minimizar o déficit habitacional santista, numa cidade que não está sendo pensada para abrigar o trabalhador”, destacando a preocupação com a exclusão de parte da população do direito à cidade.
Impactos diretos na política habitacional de Santos
O caso da ZEIS 2-33 e a Macuco Incorporadora
Um dos exemplos mais ilustrativos das consequências da flexibilização das ZEIS é o caso da ZEIS 2-33, localizada na Avenida Ana Costa (Vila Mathias). Em 2022, durante o governo federal anterior, dois terrenos de 4,4 mil metros quadrados, originalmente destinados à habitação social, foram leiloados pela União para a Macuco Incorporadora. Logo após a aquisição, a empresa solicitou a desgravação da ZEIS, argumentando que a área seria mais adequada para o desenvolvimento de empreendimentos comerciais e de serviços.
Inicialmente, a incorporadora ofereceu R$ 3,2 milhões como contrapartida. No entanto, a Secretaria de Desenvolvimento Urbano (Sedurb) calculou que o valor correto seria de R$ 5,3 milhões, que seria utilizado pela Prefeitura para a aquisição de terrenos nos morros. Em 2022, o então secretário Glaucus Renzo Farinello afirmou que essa contrapartida seria suficiente para comprar um terreno capaz de abrigar até 300 moradias populares, sem, contudo, especificar a localização. A Defensoria Pública moveu uma ação civil pública, apontando diversas irregularidades no processo, incluindo a ausência de audiências públicas e um tempo insuficiente para publicidade. A juíza Fernanda Menna Pinto Peres, da 1ª Vara da Fazenda Pública, chegou a suspender a tramitação por falta de transparência. Apesar disso, o Conselho Municipal de Habitação (CMH) aprovou o pedido da Macuco sem nenhum voto contrário.
As mudanças práticas e o déficit habitacional
Com a aprovação do PLC 27/2025, o processo de troca de ZEIS por outras áreas torna-se consideravelmente mais fácil. Na prática, grupos econômicos podem adquirir terrenos designados para habitação social em locais bem estruturados da cidade – como a Zona Leste e o Centro – e, mediante o pagamento de uma contrapartida financeira, oferecer terrenos alternativos em regiões mais distantes e com infraestrutura precária.
Santos enfrenta um déficit habitacional de aproximadamente 15 mil famílias, conforme dados da Sedurb. As 20 Zonas Especiais de Interesse Social existentes representam apenas 10% da área insular e são consideradas cruciais para garantir moradia digna e acessível, próxima a empregos, transporte e serviços essenciais. Com as novas regras, essas áreas podem ser descaracterizadas ou substituídas por terrenos localizados nos morros, em regiões mais afastadas e com menor acesso à infraestrutura urbana, acentuando a segregação socioespacial na cidade.
Emendas e a extinção da Passagem P31
A emenda do vereador Chico Nogueira
No dia seguinte à aprovação do projeto, 23 de dezembro, diversas emendas foram discutidas. A única que trouxe algum alívio ou solução foi proposta pelo vereador Chico Nogueira (PT). Sua emenda garante que o terreno de 27,5 mil metros quadrados da Empresa Metropolitana de Transportes Urbanos (EMTU), atualmente arrendado ao Terminal da Eudmarco (próximo ao Porto), seja destinado à construção de moradias. Essas unidades seriam para as famílias da comunidade do Macuco que serão desapropriadas devido às obras do túnel Santos-Guarujá. A área, localizada a 500 metros da margem direita do Porto, no centro da cidade e próxima à Perimetral, é estratégica. O projeto habitacional da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) prevê mais de 1,7 mil unidades, incluindo Habitação de Interesse Social (HIS, para famílias com renda de até 5 salários mínimos) e Habitação de Mercado Popular (HMP, para famílias com renda de até 10 salários mínimos).
Apesar do sucesso de sua emenda, Chico Nogueira tentou, sem êxito, outras proposições importantes: revogar o PLC 27/2025 integralmente, devolver à Câmara o direito de votar a venda de terrenos de ZEIS e destinar áreas no Morro da Nova Cintra e próximas ao Porto para habitação social. Ele alertou que a proposta aprovada “exclui a população carente do direito à cidade e, mesmo que apareçam verbas estaduais e federais para construir imóveis, não haverá terrenos públicos disponíveis”.
Adeus à Passagem P31
Outra modificação relevante trazida pelo PLC 27/2025 foi a extinção da passagem urbana P31. Essa passagem estava prevista no Plano de Passagens Urbanas de Santos, um programa pioneiro no Brasil, desenhado para pedestres, ciclistas e cadeirantes. A P31 tinha como objetivo ligar bairros por um eixo alternativo às saturadas avenidas Carvalho de Mendonça e Xavier Pinheiro, promovendo a mobilidade ativa e sustentável. O motivo alegado para sua extinção é a expansão da Igreja Cristo é a Resposta, localizada no Canal 3, cujo prédio bloqueia o caminho planejado.
A exclusão da P31 levanta preocupações sobre o futuro da mobilidade e do planejamento urbano em Santos. Em uma cidade que se verticaliza rapidamente, a ausência de passagens urbanas integradas pode levar à formação de uma “cidade-condomínio”, caracterizada por muros altos e uma mobilidade que prioriza exclusivamente os veículos motorizados, em detrimento dos pedestres, ciclistas e usuários de transporte público.
O futuro da moradia em Santos
O Projeto de Lei Complementar 27/2025 segue agora para a sanção do prefeito Rogério Santos (Republicanos), que tem a prerrogativa de aprová-lo ou vetá-lo, total ou parcialmente. A Defensoria Pública, apesar da decisão do STF que derrubou a liminar, continua atuando juridicamente, buscando meios de contestar a medida. Para movimentos sociais e especialistas em urbanismo, a mensagem é clara: o planejamento urbano de Santos parece estar sendo direcionado para atender aos interesses de setores com maior poder aquisitivo, em detrimento das necessidades da população trabalhadora e de baixa renda da cidade.
As Zonas Especiais de Interesse Social, que representavam uma importante conquista da política habitacional e um instrumento para a promoção da justiça social e do direito à cidade, foram, na prática, profundamente desfiguradas. A decisão da Câmara e o subsequente encaminhamento ao prefeito reforçam a preocupação com a intensificação da segregação socioespacial em Santos. Conforme expressou o vereador Marcos Caseiro, a aprovação do projeto reflete uma visão de que “o cara pobre tem que morar lá (Zona Noroeste) e os bacanas, os ricos, têm que morar aqui (área insular)”, caracterizando o que ele chamou de “vergonha histórica dessa casa”. O desfecho dessa questão será fundamental para a definição do modelo de desenvolvimento e da inclusão social na cidade.
FAQ
O que são as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)?
As ZEIS são áreas urbanas demarcadas pelo poder público para a promoção de moradia digna e acessível, prioritariamente para famílias de baixa renda. Elas visam garantir o acesso a serviços e infraestrutura básica em locais estratégicos da cidade, evitando a segregação socioespacial.
Qual o principal impacto do Projeto de Lei Complementar 27/2025 aprovado em Santos?
O PLC 27/2025 flexibiliza a alteração do uso de ZEIS em áreas estruturadas da cidade. Na prática, facilita que terrenos destinados à habitação social sejam convertidos para fins comerciais ou de serviços, com a compensação em terrenos mais distantes e com menos infraestrutura, empurrando as famílias mais vulneráveis para a periferia e os morros.
Quem se posicionou contra a aprovação do PLC 27/2025 na Câmara de Santos?
Os vereadores Débora Camilo (PSOL), Marcos Caseiro (PT) e Benedito Furtado (PSB) votaram contra o projeto. Além deles, a Defensoria Pública, movimentos sociais e entidades como o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) se manifestaram e atuaram contra a proposta.
O que acontece agora com o Projeto de Lei Complementar 27/2025?
Após a aprovação na Câmara, o PLC 27/2025 segue para a sanção ou veto, total ou parcial, do prefeito Rogério Santos. A Defensoria Pública continua buscando meios jurídicos para contestar a medida, apesar de uma liminar anterior ter sido derrubada pelo STF.
Acompanhe as próximas etapas deste importante debate e entenda como as decisões urbanísticas moldam o futuro de Santos. Sua participação e informedesão são fundamentais para construir uma cidade mais justa e inclusiva.
