Santos, frequentemente apontada como a cidade mais verticalizada do Brasil, vive um complexo paradoxo urbano. Embora o Censo 2022 do IBGE revele que mais de 67% das moradias no município são apartamentos, totalizando mais de 112 mil unidades, uma análise mais aprofundada expõe uma realidade surpreendente: um número significativo dessas propriedades permanece vago. Cerca de 20.800 apartamentos estão desocupados, mesmo com o número de domicílios crescendo quase 18% entre 2010 e 2022, enquanto a população registrou uma leve queda de 0,2% no mesmo período. Este cenário, onde a cidade edifica incessantemente enquanto seu interior se esvazia, foi o ponto central de uma audiência pública na Câmara Municipal, que buscou decifrar as causas e as possíveis soluções para a verticalização de Santos.
O paradoxo da verticalização vazia em Santos
Dados alarmantes do Censo 2022
A discrepância entre o aumento da construção civil e a estagnação populacional em Santos configura um paradoxo urbano marcante. Enquanto o número de domicílios cresceu quase 18% entre 2010 e 2022, a população santista registrou uma leve retração de 0,2%. Essa dinâmica resultou em um aumento expressivo no índice de imóveis vagos, que saltou de 7% para 10%, representando aproximadamente 20.800 apartamentos desocupados na cidade. Paralelamente, observa-se um crescimento das famílias unipessoais, que passaram de 13% para quase 22%, indicando uma mudança na composição familiar que não justifica o volume de novas unidades. Tal fenômeno sugere que grande parte do que é construído serve como ativo de investimento, e não como moradia efetiva, gerando chaves guardadas e preços imobiliários elevados.
A expulsão de gerações e o futuro regional
A contínua valorização imobiliária e a falta de acessibilidade para residência têm levado a uma consequência preocupante: a expulsão de jovens e casais. O arquiteto e professor José Marques Carriço alerta que a cidade está "expulsando seu futuro", com jovens casais entre 30 e 40 anos migrando para municípios vizinhos, como Praia Grande. Estima-se que santistas e vicentinos respondam por cerca de metade da imigração atual para a cidade vizinha. Se Praia Grande consolidar sua base econômica, Santos poderá perder parte de seu protagonismo regional, que atualmente sustenta o alto valor de seu metro quadrado. Este êxodo populacional não apenas altera a demografia local, mas também levanta questões sobre a sustentabilidade do desenvolvimento urbano em longo prazo.
A evolução legislativa e seus impactos na paisagem urbana
Leis permissivas e o gigantismo das novas edificações
A arquitetura urbana de Santos é um reflexo direto de sua história legislativa. Diogo Damasio, arquiteto da prefeitura e membro de um grupo de pesquisa da FAU-USP, aponta que a legislação santista passou por três fases distintas, com uma mudança decisiva em 1998, quando o limite de altura das construções foi removido. Atualmente, a lei permite que construtores utilizem entre cinco e sete vezes a área do lote. Contudo, varandas, garagens e áreas de lazer são frequentemente excluídas desse cálculo, elevando a área construída real para 12, 14 ou até 16 vezes a área do terreno. Essa flexibilidade regulatória, aprovada pela própria Câmara Municipal ao longo dos anos, pavimentou o caminho para a ascensão dos arranha-céus que hoje dominam o horizonte, apelidados por alguns de "Godzillas" devido ao seu impacto monumental.
A transformação da interação entre edifício e rua
As mudanças nas normas de construção não alteraram apenas a altura dos edifícios, mas também a sua relação com o espaço público. Antigamente, os prédios eram projetados com jardins que se integravam à calçada e comércios no térreo, promovendo uma interação mais orgânica com a rua. Os novos empreendimentos, em contraste, frequentemente incorporam caixas de garagem nos primeiros andares e isolam as áreas de lazer, situando-as em pavimentos elevados, sem visibilidade externa. Essa arquitetura cria barreiras físicas e visuais, diminuindo a vitalidade das calçadas e segmentando a vida urbana. É importante notar que, apesar da proeminência das novas torres de até 45 andares, 70% dos edifícios de Santos ainda são os tradicionais "predinhos" de até três andares e casas sobrepostas, que, embora menores, ainda representam 30% das moradias empilhadas.
O novo perfil da construção: menos edifícios, mais grandiosos
Complexos residenciais e a inacessibilidade dos apartamentos
A permissividade legislativa, ironicamente, não resultou em um aumento no ritmo de oferta de habitações, mas sim em uma profunda transformação no perfil das construções. Conforme Diogo Damasio, não é razoável esperar que uma legislação mais flexível acarrete diretamente um maior número de ofertas. O que se observa é uma redução drástica no número de novos empreendimentos: de quase 300 por ano em 1965, a média caiu para apenas 15 anuais entre 2017 e 2022. No entanto, cada um desses 15 empreendimentos anuais possui uma escala imponente. Muitos rivalizam em área construída com um quarteirão inteiro, funcionando como "pequenos bairros" que oferecem vastas áreas de lazer e serviços exclusivos para os condôminos. Os apartamentos nesses arranha-céus também são significativamente maiores, e, dado o elevado preço do metro quadrado em Santos, tornam-se financeiramente menos acessíveis à maioria da população, contribuindo para o cenário de imóveis vazios e a saída de moradores.
Condomínios fechados na vertical: o isolamento urbano
Desafios à identidade santista e ao conceito de cidade compacta
Enquanto muitas cidades brasileiras assistem à expansão de condomínios horizontais fechados, Santos se destaca pela proliferação de condomínios fechados verticais. Esses empreendimentos caracterizam-se por acesso controlado, vigilância intensiva e uma postura que muitas vezes se traduz em hostilidade a pessoas externas ao condomínio. Suas áreas de lazer, ao invés de se integrarem ao nível da rua, são geralmente elevadas para o terceiro ou quinto andar, sem qualquer conexão visual ou funcional com o ambiente urbano adjacente. Diogo Damasio argumenta que este modelo vai de encontro à própria essência de Santos, uma cidade valorizada por sua praia, canais e áreas verdes que historicamente atraem e conectam seus moradores. A criação desses "complexos-ilha" fragmenta o tecido social e urbano, comprometendo o conceito de cidade compacta, onde a mobilidade a pé e a interação comunitária são pilares fundamentais. Este modelo de verticalização ameaça transformar a dinâmica social e econômica da cidade, impactando a qualidade de vida e a identidade cultural de Santos.
Conclusão
A verticalização de Santos representa um complexo desafio que transcende a mera paisagem arquitetônica. A análise aprofundada revela um descompasso entre o crescimento imobiliário e as necessidades reais da população, culminando em um paradoxo de abundância de moradias e esvaziamento interno. As políticas urbanísticas passadas, com a flexibilização das leis de construção, impulsionaram a edificação de megacomplexos residenciais que, apesar de impressionantes, geram imóveis inacessíveis e contribuem para o êxodo de jovens famílias. Este modelo de desenvolvimento, focado em condomínios verticais isolados, distancia-se da identidade urbana de Santos e compromete a vitalidade de suas ruas e a coesão social. Compreender e debater esses impactos é crucial para que a cidade possa redesenhar seu futuro, buscando um desenvolvimento urbano mais equitativo, inclusivo e que realmente sirva aos seus cidadãos, garantindo que o crescimento para cima não signifique um esvaziamento por dentro.
Perguntas frequentes (FAQ)
<b>Q1: O que significa o paradoxo da "verticalização vazia" em Santos?</b><br>R: O paradoxo da "verticalização vazia" refere-se ao fenômeno em Santos onde, apesar da construção crescente de arranha-céus e apartamentos, a população da cidade tem diminuído ligeiramente, e um número significativo de imóveis (cerca de 20.800 unidades) permanece desocupado. Isso indica que muitas novas moradias são adquiridas como investimento e não como residência permanente.
<b>Q2: Como a legislação urbana de Santos contribuiu para o cenário atual?</b><br>R: A legislação urbana de Santos passou por mudanças significativas, especialmente em 1998, quando os limites de altura foram removidos. Essa flexibilização permitiu que os construtores edificassem estruturas muito maiores em relação à área do lote, excluindo varandas e áreas de lazer do cálculo, o que levou ao surgimento de megacomplexos residenciais.
<b>Q3: Quais são as principais consequências sociais da verticalização em Santos?</b><br>R: As principais consequências incluem a inacessibilidade de moradias devido aos altos preços, a migração de jovens casais para cidades vizinhas, o isolamento dos novos edifícios da vida de rua (com áreas de lazer elevadas e pouca interação com o entorno), e a fragmentação do tecido social, que vai de encontro ao conceito de uma cidade compacta e interativa.
Compreender os desafios da verticalização de Santos é crucial para construir um futuro urbano mais equilibrado. Convidamos você a refletir e engajar-se nas discussões sobre o planejamento da nossa cidade.
