Santos, com sua paisagem urbana cada vez mais dominada por arranha-céus, enfrenta um dilema crescente. A verticalização da cidade, marcada por um número recorde de apartamentos – mais de 112 mil –, levanta questões profundas sobre o crescimento sustentável e a qualidade de vida de seus moradores. Enquanto novas torres se erguem, especialmente em áreas como Canal 7 e Ponta da Praia, um fenômeno intrigante e preocupante emerge: a "verticalização vazia". Este conceito central, que descreve o aumento de construções sem o correspondente incremento de ocupação permanente, será o foco de uma audiência pública na Câmara Municipal. O evento representa um passo crucial para entender e potencialmente reorientar o desenvolvimento urbano, buscando dar voz à população santista diante das transformações urbanísticas.
A problemática da "verticalização vazia"
Santos destaca-se nacionalmente pelo seu elevado número de apartamentos, com 67,1% de suas moradias sendo unidades verticais, um dado sem paralelo no Brasil, conforme o Censo 2022 do IBGE. No entanto, o rápido avanço na construção civil não se traduz necessariamente em um aumento da população residente. Grande parte dos novos empreendimentos, particularmente nos bairros mais valorizados do litoral, como Ponta da Praia e Canal 7, é direcionada a compradores de fora, em especial da capital paulista, que buscam uma segunda residência. Estes apartamentos permanecem desocupados durante a maior parte do ano, sendo utilizados predominantemente em períodos de férias e feriados, resultando na paradoxal "verticalização vazia".
Impactos na infraestrutura e serviços públicos
A discrepância entre o crescimento vertical e a ocupação permanente gera severas consequências para a infraestrutura urbana. Serviços essenciais como saúde, transporte público, educação e saneamento são dimensionados para uma população estável. Quando a densidade populacional cresce no papel, mas a ocupação diária não acompanha, a cidade arca com os custos de manutenção de uma estrutura subutilizada na maior parte do tempo, mas sobrecarregada em picos sazonais. A chegada massiva de veranistas em períodos específicos leva a um colapso temporário nesses serviços, evidenciando a fragilidade do modelo de crescimento atual.
Gentrificação e a perda da identidade local
O fenômeno da "verticalização vazia" está intrinsecamente ligado a um processo de gentrificação que redesenha a paisagem social e econômica de Santos. Um exemplo emblemático é o fechamento de um restaurante tradicional com sete anos de história e clientela fiel na Ponta da Praia. O estabelecimento foi obrigado a encerrar suas atividades após o imóvel ser adquirido por uma construtora por cerca de R$ 5 milhões, um valor inacessível para pequenos empresários locais. Este caso ilustra como a pressão imobiliária expulsa negócios e moradores de longa data, alterando a essência dos bairros.
Comércio local sob ameaça
A demolição de estabelecimentos como o mencionado restaurante, e de outros vizinhos, como uma academia e um espaço de crossfit na mesma área, para dar lugar a mais torres residenciais, revela uma tendência preocupante. A substituição do comércio local por empreendimentos de alto padrão resulta na perda de diversidade e vitalidade. Bairros que tinham potencial para se tornar polos gastronômicos ou culturais, como o Canal 7, com seus diversos restaurantes, agora veem esse potencial competir com guindastes e canteiros de obras. A perda desses espaços não apenas afeta a economia local, mas também erode a identidade e o senso de comunidade dos bairros. Um dos antigos proprietários de um comércio afetado destacou que "o comércio vai perdendo cada vez mais espaço. Em um lugar onde habitavam cinco pessoas, vão passar a habitar 1.500. Isso mexe com infraestrutura, saneamento, água, trânsito", sublinhando a complexidade do problema.
A pressão imobiliária e o custo de vida em Santos
Os números do mercado imobiliário em Santos refletem a intensa pressão. Em julho de 2025, o metro quadrado médio na cidade alcançou R$ 7.735, segundo o FipeZAP, posicionando Santos como o 24º mercado mais caro do Brasil. Em bairros de elite como Gonzaga, Boqueirão e Ponta da Praia, o valor por metro quadrado em empreendimentos de alto padrão pode variar entre R$ 15 mil e R$ 19 mil. A Baixada Santista, de forma mais ampla, registrou uma média de R$ 11.261 no quarto trimestre de 2025, conforme dados do Secovi-SP, um valor 42% superior à média da cidade de São Paulo.
Deslocamento da população residente
Essa valorização imobiliária cria um cenário desafiador para o morador de Santos que busca uma residência para viver e trabalhar, e não para investir. Eles se veem competindo no mesmo mercado com compradores que possuem maior poder aquisitivo e que adquirem imóveis para uso sazonal. A disparidade de preços está empurrando famílias tradicionais santistas para municípios vizinhos, como São Vicente, onde o metro quadrado é consideravelmente mais acessível, cerca de R$ 4.606, conforme o FipeZAP. A diferença de custo em um apartamento de 60m² entre as duas cidades pode superar os R$ 190 mil, forçando muitos a se deslocarem e gerando uma reconfiguração demográfica e social na região.
O futuro do planejamento urbano e a audiência pública
Santos, geograficamente limitada, enfrenta a questão de para onde essa pressão imobiliária se deslocará quando as áreas mais cobiçadas da orla estiverem saturadas. A lógica do mercado sugere que o próximo alvo será a Zona Noroeste, uma região que concentra a população mais vulnerável da cidade, com menor infraestrutura e menor capacidade de resistir à escalada dos preços. Contudo, esse cenário não é um destino inevitável, mas sim o resultado de escolhas de planejamento urbano ou, muitas vezes, da ausência de um planejamento estratégico eficaz.
A importância da participação popular
É precisamente essa complexa teia de desafios e possibilidades que será debatida na audiência pública sobre "Verticalização Vazia", promovida pela Câmara Municipal. Uma audiência pública é um instrumento vital de participação popular, permitindo que cidadãos, especialistas e entidades civis apresentem suas perspectivas e preocupações aos vereadores. As discussões e depoimentos registrados oficialmente influenciam diretamente as decisões legislativas e a formulação de políticas públicas antes que projetos e leis sejam votados. O requerimento para a realização desta audiência partiu do vereador Dr. Marcos Montani Caseiro (PT), abrindo um canal oficial para que a voz da cidade seja ouvida e considerada no futuro de Santos.
Perguntas frequentes (FAQ)
<b>O que significa "verticalização vazia" em Santos?</b><br>Refere-se ao fenômeno de aumento significativo na construção de edifícios residenciais na cidade, especialmente apartamentos, que, no entanto, permanecem desocupados durante a maior parte do ano. Geralmente são comprados como segunda residência por pessoas de outras cidades, não contribuindo para o aumento da população permanente ou para a economia local contínua.<br><br><b>Quais são os principais impactos da verticalização vazia na cidade?</b><br>Os principais impactos incluem a sobrecarga da infraestrutura urbana (saúde, transporte, saneamento) em épocas de pico, a gentrificação de bairros, o fechamento de comércios locais, a perda da identidade dos bairros e o aumento do custo de vida, que empurra moradores tradicionais para cidades vizinhas.<br><br><b>Como a audiência pública pode influenciar o futuro de Santos?</b><br>A audiência pública é um fórum oficial onde a população e especialistas podem apresentar suas preocupações e sugestões aos vereadores. Tudo o que é discutido é registrado e pode diretamente influenciar a elaboração e votação de projetos de lei e políticas de planejamento urbano, buscando soluções para mitigar os impactos negativos da verticalização e promover um desenvolvimento mais sustentável.
Acompanhe os desdobramentos deste importante debate e engaje-se na construção de um futuro mais equilibrado para Santos. Mantenha-se informado sobre as decisões que moldarão o planejamento urbano da cidade.
